【資料圖】
百強銷售：百強房企]1-3月累計銷售金額轉(zhuǎn)為同比增長2.19%，單月同比環(huán)比均保持正增。2022年1-3月百強房企累計銷售金額為16635.20億元，同比上升2.19%，同比增速為2021年11月以來首次轉(zhuǎn)正。百強房企單月全口徑銷售金額為7456.70億元，同比上升28.67%，同比增速連續(xù)2個月保持正增。3月旺季，銷售延續(xù)今年以來改善趨勢，我們認為主要原因在于：1）房企加大推貨，2）地產(chǎn)政策發(fā)力，3）經(jīng)濟與收入預期修復。我們認為隨收入預期和購房者信心繼續(xù)修復，4月銷售有望保持穩(wěn)定。分梯隊看，銷售額方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的頭部和中部梯隊房企累計銷售額同比轉(zhuǎn)為正增，全部梯隊單月銷售額均實現(xiàn)同比增長。各梯隊房企累計銷售金額同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分別為3.75%/25.17%/20.38%/-9.51%/-17.23%。入榜門檻方面，3月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累計全口徑銷售金額入榜門檻分別為790/459/211/78/29億元，同比增速64.59%/23.90%/-2.18%/-16.68%/-9.69%。TOP5、TOP6-10梯隊全口徑累計銷售額入榜門檻相比2022年1-3月大幅提升。權(quán)益口徑來看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜門檻分別為603/305/151/54/21億元，同比增速分別為39.63%/26.80%/0.67%/-23.36%/-14.74%。集中度方面，TOP6-10權(quán)益銷售占比提升。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百強房企累計權(quán)益銷售金額比例為30.28%/15.40%/17.75%/21.87%/14.71%，分別變動-0.03/+0.53/-0.67/-0.04/+0.21pct。操盤合作趨勢延續(xù)。百強房企累計操盤金額/全口徑累計金額為89.17%，下降0.06pct，連續(xù)兩個月下降，但仍維持在較高水平。權(quán)益金額/全口徑金額為70.58%，下降0.73pct。
3月多數(shù)房企銷售額環(huán)比正增，近半數(shù)房企實現(xiàn)相對去年1-3月的同比增長。從1-3月累計同比指標來看，44家相比于去年1-3月增長，另有32家房企下降。前10房企中，僅有萬科和碧桂園累計同比負增。國央企表現(xiàn)優(yōu)于民企，Top40房企榜單中，國央企累計銷售額同比增速均值為69.91%，民企均值為-1.65%。國企方面，19家國央企中有18家累計同比正增，保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份增速超過100%，另有金融街、電建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地累計同比增速超過70%。民企方面，113家民企中，大家房產(chǎn)、濱江集團、龍湖集團、卓越集團和美的置業(yè)，5家累計同比正增，其他民營房企相比去年同期下滑。
融資：房企發(fā)債總額同比增速轉(zhuǎn)為小幅負增。3月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模891.47億元，環(huán)比上升40.27%，同比下降4.13%，發(fā)行規(guī)模同比連續(xù)5個月正增后首次轉(zhuǎn)為負增。其中，境內(nèi)債發(fā)行747.30億元，同比上升11.78%。境外債發(fā)行144.17億元，同比下降44.83%。品種方面，除無新增交易商協(xié)會ABN外，其他品種均環(huán)比增長。3月境內(nèi)債平均期限延長，利率環(huán)比小幅上升。境內(nèi)債加權(quán)平均期限4.69年，環(huán)比上升1.32年，期限延長符合季節(jié)性。境內(nèi)債加權(quán)平均利率3.79%，從1月3.87%的高點回落后，目前仍保持在過去1年內(nèi)較高水平。境外債方面，平均期限環(huán)比延長、利率下降。分上市情況來看，3月A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債295.17億元，同比上升10.67%。非A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債452.13億元，同比上升12.51%。發(fā)行主體方面，國有房企發(fā)債720.30億元，同比上升12.8%，平均期限4.79年，環(huán)比上升1.4年，平均利率3.73%，環(huán)比上升6bp，期限延長且利率上升。民企發(fā)債規(guī)模20.00億元，規(guī)模低于2022年月度均值（23.72億），但為今年以來單月最高量。其中，濱江發(fā)行1筆9億元短融，利率5.03%，華宇集團發(fā)行1筆3年期中票，利率4.50%。
3月房企境內(nèi)債違約事件有所增加。3月有3家房企評級被下調(diào)。無境外債違約事件。境內(nèi)債方面，共有26筆境內(nèi)債展期、3筆債券實質(zhì)違約，實質(zhì)違約事件有所增加。債務到期壓力方面，2023年、2024年和2025年仍是償債高峰期。考慮行權(quán)因素后，截至2023年3月31日，房企4月債務到期規(guī)模1103.43億元。2023年下半年，7月、8月和9月償債規(guī)模較高，單月償還額均超過800億元。
一季度銷售延續(xù)改善趨勢，關(guān)注后續(xù)持續(xù)性。盡管進入3月后部分城市熱度有所降低，但3月銷售整體延續(xù)年內(nèi)改善趨勢。我們認為4月份銷售有望保持穩(wěn)定，主要原因在于：第一，經(jīng)濟與收入預期不斷修復，有望推動過往被抑制的購房需求逐步釋放。第二，當前政策環(huán)境依然保持寬松。第三，2022年4月全國多地爆發(fā)疫情，銷售同期基數(shù)走低，有望帶動今年同比讀數(shù)改善。但在積壓需求釋放之后，仍需關(guān)注后續(xù)銷售恢復的持續(xù)性。投資邏輯方面，我們建議繼續(xù)關(guān)注當前布局能級更高、貨值彈性更充裕、規(guī)模成長確定性更強的國央企，如華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團。
風險因素：房地產(chǎn)政策放松不及預期。疫情反復導致銷售表現(xiàn)不及預期。
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